Réussir son projet de construction de maison

Eco-construire une maison est aujourd’hui un choix judicieux, tant du point de vue du confort que de celui de l’environnement. Mais comment entrer dans cette aventure en s’assurant du meilleur ? Voici les principales étapes pour un projet réussi. 

Étape 1 :

Les capacités de financement Avant de se lancer dans l’aventure de la construction, il convient de savoir où l’on va. Car, si la maison éco-conçue n’est pas forcément plus coûteuse à projet égal qu’une autre, elle nécessite, évidemment, d’être financée. Le parcours commence donc par le chemin de la (ou des) banque(s) afin de faire un point concret de votre situation. Apport personnel, capacité d’emprunt, coût du crédit vont vous permettre de voir plus clair sur la somme que vous pourrez engager. Par ailleurs, banquiers ou courtiers peuvent également vous renseigner quant aux aides disponibles tant au niveau de taux préférentiels (PTZ, PEL, Prêt Accession Sociale, Prêt 1 % logement) que des incitations fiscales (crédits d’impôts). Partant de ces bases, vous pourrez commencer à ébaucher un projet sérieux correspondant à un budget précis. 

Étape 2 : Le cahier des charges

• Définir votre projet de maison

L’étape de tous les possibles... Il s’agit alors de définir clairement vos souhaits, vos envies et vos besoins en tenant compte de votre budget. Votre rythme de vie, la structure de votre foyer et vos activités détermineront la localisation et vos besoins en termes d’équipements collectifs (proche des écoles, de réseaux de transports, des commerces, d’autres habitations, proche d’une ville en particulier ou éloigné de tout centre). Cette première donnée établie, vous pourrez réfléchir à la taille de la maison et au nombre de pièces nécessaires.

• Style et matériaux

Ensuite, le type de maison vous occupera un long moment. Toiture terrasse ou à deux pans, forme classique ou contemporaine, de plain-pied ou à étages tout est possible. Il sera tout de même raisonnable de s’enquérir du style local (auprès du CAUE de votre département, par exemple) afin de rester dans l’esprit architectural du lieu et d’éviter d’éventuels déboires au moment du permis de construire. Cette étape est également le moment de lister vos souhaits (si vous en avez) quant aux matériaux et équipements qui joueront un rôle dans la construction (isolants naturels ou conventionnels, type de chauffage, utilisation des énergies renouvelables...). A ce point de l’avancement de votre cahier des charges, vous pouvez déjà voir si vous vous dirigez vers un projet classique ou vers un projet particulièrement performant. Une piste sur laquelle l’architecte ou le constructeur pourra vous guider.

Étape 3 : Le terrain

• La bonne orientation

Étape incontournable avant la construction d’une maison, l'achat d'un terrain requiert toute votre attention pour que vous soyez bien certain que cet endroit correspond à vos attentes, à votre vie, à votre budget et à vos souhaits quant à la maison (surface, style...). La forme du terrain permet-elle l’implantation de la maison que vous souhaitez ? Son orientation est-elle optimale ? Pourrez-vous vous garer facilement ? Y a-t-il la place pour construire un garage (en ville, cela peut-être déterminant pour l'obtention du permis de construire) ?

• Vérifier les documents d'urbanisme

Le terrain est-il viabilisé ? Vous êtes-vous assuré qu’il est constructible ? Il est également fondamental que ce terrain soit compatible avec vos moyens financiers. Autre point à ne pas oublier : aller à la mairie demander le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour connaître l'évolution future de l'environnement du terrain ou les servitudes qui pèsent éventuellement sur lui. Le PLU permet-il la réalisation de votre projet (hauteur, surface) ? Ainsi, vous pouvez découvrir que votre rue sera redressée dans un futur proche et entamera ainsi votre terrain ou alors qu'un voisin dispose d’un droit de passage via la parcelle que vous convoitez... autant d'informations qu'il vaut mieux connaître avant de s’engager.

Étape 4 : Un constructeur compétent

• Vérifier l'expérience

Une fois le projet globalement défini, le moment est venu de trouver le constructeur qui saura préciser le projet et lui donner forme. Mais, qu’est-ce, au fond, qu’un « bon constructeur » ? Comment distinguer une entreprise compétente et sérieuse d’une autre qui n’aura pas le savoir-faire requis et qui peut-être ne pourra mener la construction jusqu’à son terme ? La question est d’autant plus épineuse, que la profession a parfois souffert de son succès, attirant bon nombre d’amateurs peu scrupuleux sur ce terrain de spécialistes. Or, le bois, par exemple, est un matériau particulier qui nécessite une mise en œuvre spécifique et une vraie connaissance technique. Aussi il faudra s’assurer que le constructeur choisi est expérimenté et qualifié. Pour ce faire, demander à visiter d’autres ouvrages achevés, à rencontrer éventuellement d’autres maîtres d’ouvrage pour vous enquérir de leur satisfaction, enfin, vous pouvez vérifier les compétences professionnelles à travers qualification et marques de qualité (qualification Qualibat ou Charte Maisons Bois 21, par exemple).

• Vérifier les assurances

Autre point, un constructeur bois sérieux dispose d’une structure et d’un outil de production (un atelier pour le prémontage, une usine s’il fabrique lui-même les ossatures...). Idéalement, mieux vaut choisir un professionnel établi depuis plusieurs années. Il faut par ailleurs se renseigner quant à la solvabilité de l’entreprise car, en cas de problème, il serait fort dommage qu’elle ait déposé le bilan. Dernier point : un constructeur sérieux est couvert par une assurance et par un organisme de cautionnement, deux conditions sine qua non pour proposer un contrat de construction de maison individuelle au maître d’ouvrage.

Étape 5 : Le permis de construire

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, le permis de construire est obligatoire. De même l'est-il dans le cadre d'une rénovation : si les travaux augmentent de plus de 40 m² la SHOB initiale, si la structure porteuse ou la façade sont modifiées, si la rénovation nécessite le percement ou l’agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur. Le dossier est déposé en quatre exemplaires à la mairie où se situe le terrain. A partir de ce moment, la mairie dispose de deux mois pour répondre. Trois cas de figure :

• la mairie envoie son accord par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• la mairie signifie son refus, le demandeur a alors deux mois pour trouver un accord à l’amiable avec le maire ou saisir le Tribunal administratif ;
• pas de réponse au bout de deux mois ce qui est communément considéré comme un accord tacite.

Notez que, la solution « maison bois » ne peut en aucune manière être une raison de refus de permis de construire, l’autorité ne pouvant forcer ou interdire un type de structure reconnu. Les vêtures (par exemple le bardage) ou les pentes de toiture peuvent par contre poser problème puisqu’elles ont trait à la tradition architecturale locale qui, elle, est bien du ressort de l’urbanisme local.

Étape 6 : La solution du contrat de construction

• Deux cas de figure

Le contrat de construction de maison individuelle n’est pas la seule solution légale pour construire une maison individuelle (cf. contrat de maîtrise d’œuvre et marchés de travaux) mais c’est un contrat qui devient obligatoire dès l’instant où un professionnel (le constructeur de maison individuelle) se charge de la réalisation du gros œuvre d’un « immeuble à usage d’habitation » pour le compte d’un maître d’ouvrage privé (le particulier). Régi par la loi du 19 décembre 1990, le CCMI a été acté pour protéger les maîtres d’ouvrage en listant clairement les obligations et responsabilités de chacune des deux parties (le constructeur et le maître d’ouvrage). A partir de là, deux possibilités :

• soit le contrat comprend la fourniture des plans et la réalisation des travaux pour mettre le bâtiment hors d’eau hors d’air ;
• soit le contrat n’inclut pas les plans mais stipule la réalisation des travaux.
Dans les deux cas, il s’agit bien d’un CCMI, même si l’entreprise fait ultérieurement appel à un sous-traitant pour les travaux.


• Les avantages du CCMI

Le constructeur s’engage à la délivrance du permis de construire et à une livraison à prix et délais convenus. Pour plus de sécurité, la loi impose le recourt à un établissement de cautionnement, assurant l’achèvement des travaux en cas de problème. Le professionnel garantit également le parfait achèvement des travaux (réparation des désordres révélés durant la première année) et assume une responsabilité décennale qui est couverte par une assurance (prise en charge des désordres fondamentaux révélés au cours des dix années suivant la réception). Avec le CCMI, les professionnels doivent montrer patte blanche et faire preuve de sérieux pour que les établissements de cautionnement et d’assurance, indispensables dans ce cadre, consentent à les couvrir. Le maître d’ouvrage doit en retour contracter obligatoirement une assurance dommages-ouvrage. Elle assure, durant dix ans les désordres fondamentaux de la construction (« mettant en cause la solidité de l’ouvrage » ou « le rendant impropre à sa destination » - Article 1792 du Code Civil). Elle va donc de pair avec la responsabilité décennale du constructeur. Son intérêt : éviter tous délais en cas de litige et permettre réparation ou achèvement du chantier avant que la responsabilité de tel ou tel ne soit déterminée.